Новые дома на месте хрущевок появятся не скоро. Фото Дмитрия Стойкова
С недавних пор одно из самых унылых мест Киева – улица Красноткацкая, застроенная старыми двухэтажками, начала преображаться. Мрачные строения с квартирами, где были микроскопические кухни и проходные комнаты, сменили новые современные высотки с просторными апартаментами. И это не сон измученного отсутствием лифта жильца киевской "хрущобы", а первый и единственный пример реновации квартала старой застройки. В результате реализации этого проекта через 14 лет жилой фонд столицы должен увеличиться на 10 миллионов квадратных метров. Сейчас он составляет 53 миллиона.
Помогите журналистам Vgorode.ua делать свою работу. Поддержите финансово >>> ❤Такое расширение жилплощади могло бы решить проблему дефицита квадратных метров в Киеве, который сейчас составляет около 10 квадратных метров на одного жителя. Причем в условиях нехватки площадей под новые дома. А генеральный директор строительной компании "ТММ" Николай Толмачев уверен, что программа реконструкции кварталов старой застройки могла бы обеспечить экономический подъём отрасли, которая еще не полностью восстановилось после кризиса.
На снос хрущевок – денег нет! Фото: Максим Люков
Московский стандарт
"В Москве эта программа действует так: строится дом, в который переселяют жителей одной или двух расположенных рядом хрущевок. Здание разбирают, а на этом месте возводят дом, куда переезжают жильцы других пятиэтажек, и так далее", – рассказывает Николай Толмачев. С 1995 года в столице России сравняли с землей 1270 панельных пятиэтажек, заменив их новыми высотками.
По мнению экспертов, перестройка хрущевок в городах России во многом удалась потому, что инвесторам отдавали не по два-три дома, а целые микрорайоны. "Чем больше масштабы строительства, тем больше заработок, – утверждает Дмитрий Пикалов, консультант по гостиничной и жилой недвижимости Украинской торговой гильдии. – Кроме того, в микрорайоне можно грамотно сформировать концепцию застройки".
В 2004 году на украинский рынок попыталась выйти компания "Интеко", принадлежащая Елене Батуриной, жене экс-мэра Москвы Юрия Лужкова. "Но ей не удалось заполучить микрорайон под реконструкцию, поскольку за такие решения в годы строительного бума надо было "откатить", – рассказывает директор Института города Александр Сергиенко. – В итоге "Интеко" занялась реконструкцией кварталов в Санкт-Петербурге. Там им предоставили такую возможность". Разница лишь в том, что получить микрорайон в городе на Неве инвестор может в ходе аукциона, на котором городские власти предлагают приобрести лоты с готовой документацией.
Не повезло и другой российской строительной компании – "Конти", которая в 2005-м получила разрешение Киевсовета реконструировать квартал на Сырце. Застройщики собирались инвестировать почти 1,5 миллиардов долларов в район из 200 пятиэтажек, а жителей хрущевок планировали переселить в новые дома. Стройка забуксовала, не начавшись. Все дело в том, что инициатором сноса старых кварталов была Юлия Тимошенко. В 2005 году ее Кабмин отправили в отставку, а многие начатые ею проекты заморозили.
Впрочем, в Киеве не отказались от идеи попрощаться с хрущевками. В 2007 году даже приняли Закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда". Но этот закон, который должен был подтолкнуть программу строительства, стал главным тормозом прогресса. В документе указано, что отселение собственников жилых помещений домов может проводиться только при 100-процентном их согласии.
"Например, если в 100-квартирном доме 99 собственников согласятся переселиться, а один будет против, отселение, а, соответственно, и реконструкцию осуществлять нельзя", – объяснили в Минрегионстрое. Так как нет гарантии, что все люди согласятся, инвесторы не выстраиваются в очередь на реконструкцию кварталов хрущевок.
Николай Толмачев рассказывает о своем опыте расселения жильцов из старого харьковского дома: "В этом здании было всего девять квартир, а процесс переселения занял три года. В итоге наступил кризис, и мы так и не смогли начать стройку". По его подсчетам, сейчас, чтобы в Киеве купить квартиры для жильцов одного 100-квартирного дома, застройщику необходимо вложить не менее 25 миллонов долларов, учитывая то, что квадратный метр вторичного жилья в столице стоит 2,5 тысяч. Причём вернуть эти деньги можно будет не ранее чем через несколько лет, когда все жильцы будут расселены, а новый дом построен и продан.
"Тем не менее запас прочности у застройщиков есть, – отмечает Александр Сергиенко. – Вспомните, сколько они заработали, когда в 2007 году метр жилья, согласно расчётам Минрегионстроя, стоил 500–600 долларов, а стройкомпании продавали его по 2,5–3,5 тысячи".
Сносить нельзя ремонтировать
Еще одна проблема, которую придется решать застройщикам, это замена инженерных коммуникаций, которые в старых кварталах давно изношены. Порой это может вылиться в сумму, равную постройке целого дома. Кроме того, влетит в копеечку и модернизация систем энергоснабжения реконструированных кварталов.
"В советское время, когда строили хрущевки, норматив электричества на одну квартиру был не более 5 киловатт в час, – говорит архитектор Георгий Духовичный, – сейчас же потребляют не менее 10–12 киловатт в час".
Однако Дмитрий Пикалов из Украинской торговой гильдии считает, что все затраты могут окупиться. Причем свой заработок застройщики получат даже в том случае, если будут реконструировать кварталы в непрестижных районах города. "В отдаленных районах можно строить дома экономкласса, – подчеркивает эксперт, – а именно на такое жильё в Киеве самый большой спрос".
Инвесторов могут заинтересовать даже окраины. "Власть должна продемонстрировать готовность развивать эти районы, тогда застройщики также захотят вкладывать в них", – раскрывает секрет успешного привлечения частного капитала Олег Пономарев, операционный директор строительной компании "De Vision".
Пономарев – гражданин Латвии, страны, практически победившей хрущевки. "У нас не перестраивали дома, а модернизировали, обновляли, – вспоминает он. – Схема инвестиций была такой: половину дает государство, другую половину – сами жильцы. Люди вкладывали в свои дома добровольно, ведь они видели, какими комфортными их жилища становятся после обновления".
Георгий Духовичный утверждает, что именно переделка, а не снос хрущевок является более дешевым способом обновления городской среды. Ведь в Киеве нет денег на строительство дорог, школ и поликлиник, которые понадобятся в новых-старых кварталах, где количество жителей возрастет.
Одно из неудобств трущебок – отсутствие лифта.
Минрегионстрой объявил годом массового сноса старых домов 2009. Но реализация программы отложена на неопределенный срок и начнется нескоро, полагают опрошенныеэксперты.
"Пока не будет прозрачных схем выделения земли и отселения жителей, процесс с мертвой точки не сдвинется", – отмечает Дмитрий Пикалов. Одним из факторов риска является также незащищенность вложений, иными словами – возможность пересмотра условий инвестиционного конкурса. Это отпугивает от Украины мощных международных девелоперов с большими деньгами. "В стране легче строить отечественным компаниям, которые умеют договариваться с любыми властями, чем иностранцам, не знакомым с нашей действительностью", – говорит аналитик компании "Eavex Capital" Оксана Ляшук.
Эксперты называет еще один фактор, из-за которого застройщики не спешат ввязываться в такие масштабные проекты. Это падение доходов украинцев и замерший спрос на жилье. "Реанимировать спрос без помощи государства невозможно, – резюмирует Дмитрий Пикалов, – оно должно взять на себя часть расходов. Ведь реконструкция кварталов хрущевок – это не только экономическая, но и социальная проблема".
Как сообщалось ранее, денег на строительство новых домов и разрешение старых у Киева нет. Так что в 2011 киевлянам такое счастье не светит.
По материалам "Фокуса"