Тайный обзор новостроек: жилой комплекс на Глушкова, 92б

Оказывается, для того чтобы жилой комплекс сегодня выделялся среди своих собратьев, ему достаточно отказаться от звучного имени. На фоне путаницы с различными "кварталами", "холлами" и прочими "хаусами", комплекс без "имени" легко отстраивается от конкурентов. Кстати, практически все жилье, которое строит "Киевгорстрой" вместо пафосного наименования носит простой и незатейливый строительный адрес. И "Глушкова, 92б" в этом плане – не исключение.

Где находится

Расположен будущий гостинично-жилой комплекс в лесо-парковой зоне, между метро "Ипподром" и Одесской площадью, на границе Голосеево и Теремков-1.

Как и утверждает застройщик, от станции метро до комплекса 10-15 минут ходьбы – сначала вдоль проспекта, а затем немного вглубь зеленой зоны. Если лень идти пешком, то от метро можно подъехать одну остановку на любом общественном транспорте в сторону Теремков. Правда, затем придется переходить оживленную магистраль (есть светофор) и пройти еще метров 150-200 вдоль проспекта. Затем сворачиваем вглубь парка, проходим еще метров 100-150 – и мы на месте. В принципе, что на транспорте, что пешком, путь от метро займет примерно одинаковое время.

А вот для автомобилистов подъезд к комплексу не столь удобен. Если ехать из центра, то чтобы попасть домой, придется разворачиваться на развязке Одесской площади, а затем возвращаться по Глушкова. Или планировать маршрут так, чтобы выезжать на нужную сторону проспекта Глушкова с улицы Академика Заболотного.

Что рядом?

Строго говоря, новый комплекс расположен как бы на отшибе от городской инфраструктуры – чтобы добраться до ближайших "признаков цивилизации" придется пересечь любую из крупных магистралей (либо проспект Глушкова, либо улицу Заболотного). То есть, как ни крути, но чтобы прогуляться до ближайшего крупного супермаркета, школы или поликлиники, придется потратить не меньше 15-20 минут. Это может стать проблемой как для пожилых людей (путь неблизкий), так и для школьников (переход дороги).

Добираться от комплекса к школам и поликлиникам придется через крупные автомагистрали

Фото: http://gdevkievezhithorosho.blogspot.com/

Добираться от комплекса к школам и поликлиникам придется через крупные автомагистрали

Зато подобное месторасположение – практически в парке и в стороне от оживленной дороги – гарантирует чистый воздух и отсутствие гула машин. Правда, совсем рядышком находится картинг-центр и ресторанный комплекс, где периодически проводятся шумные мероприятия. Но, как правило, заканчиваются они не позже 23.00, что, в отличие от круглосуточно загруженной дороги, позволяет жителям комплекса насладиться ночной тишиной.

И, конечно, местоположение комплекса предоставляет массу возможностей развлечься – в двух шагах Дельфинарий, Ледовый стадион, ипподром, ВДНХ, ТРЦ "Магеллан" с кинотеатрами и прочими радостями жизни. Кроме того, отсюда буквально рукой подать до Голосеевского парка и потрясающе красивого музея под открытым небом Пирогово.

О комплексе

В комплекс войдут 3 дома. 1 и 2 – двухсекционные высотки (24 этажа), а 3 – односекционный. Сейчас идет продажа квартир в жилом доме № 1 (официальный срок сдачи – 4 квартал 2013 г.). Буквально со дня на день стартуют продажи в доме № 3 (официальный срок сдачи – 4 квартал 2014 г.). Говорят, что в этом доме, помимо квартир, будет расположена гостиница (правда, застройщик пока не подтверждает и не опровергает эту информацию). Но вряд-ли наличие или отсутствие по соседству гостиницы может как-то повлияять на решение потенциальных инвесторов покупать или не покупать квартиру в данном комплексе - гостиниц в столице много, и соседние с ними дома отнюдь не пустуют.

Квартиры в здании № 2 пока к продаже не планируются (видимо потому, что строительство только началось, рабочие закончили работы по устройству фундамента).

Фото плана застройки с сайта "Киевгорстроя"

В будущем застройщик позаботится о благоустройстве придомовой территории: обустроит детские площадки, высадит зеленые насаждения. Но эти работы будут вестись после завершения строительства, так что первым владельцам квартир комплекса придется около года жить по соседству со стройкой.

Технология строительства – монолитно-каркасная, наружные стены – керамзитобетон. Утепление – минеральная вата, что, гораздо лучше пенополистирола. Внутренние перегородки – газобетон. Окна – двухкамерные стеклопакеты. Секции дома между собой не сообщаются. В каждой имеется по 4 лифта (один - пожарный), выходя из которых владелец квартиры попадает в расходящиеся трилистником общие коридоры. Из одного "лепестка" в другой можно перейти не только по внутреннему коридору, но и по холодному переходу, расположенному с наружной стороны здания. Это не только удобно, но еще и повышает безопасность – при экстремальной ситуации вариантов покинуть опасное место становится больше.

"Холодный" переход между лепестками секции. Можно увидеть, что наружное утепление выполняется при помощи минеральной ваты

Фото: http://gdevkievezhithorosho.blogspot.com/

Цокольный и частично первый этаж – нежилые (в цокольном этаже планируется разместить паркинг, а на первом этаже – торгово-офисные помещения).

Квартиры в доме № 1 – 1-, 2-, 3- и 5-комнатные. Площадь "однушек" - 53-55 кв. м, "двушек" - около 70 кв.м, "трешек" - 105-108 кв.м. Пятикомнатные апартаменты располагаются на последнем этаже, они двухуровневые, а их площадь – 204-214 кв.м. Начиная с двухкомнатных, в квартирах по два санузла.

Планировка квартир – более-менее стандартная, комнаты в своем большинстве имеют правильную форму (исключение – однокомнатные квартиры-студио). Интересно, что в однокомнатных квартирах кухни больше чем в двухкомнатных – почти на 7 кв. м! Если в "однушках" кухни имеют площадь 17 кв. м, то в двушках – 10,5 кв. м. Санузлы в квартирах также небольшие – около 6,5 кв.м.

Однокомнатная квартира-студио. Вид от окна. Справа – пространство кухни, слева – часть комнаты. За стеной из красного кирпича – санузел, за стеной из белых блоков – коридор и входная дверь

Фото: http://gdevkievezhithorosho.blogspot.com/

Из явных минусов планировки - все, характерные для монолитно-каркасного способа строительства. В частности, несущие колонны, выступающие из стен в самых неожиданных местах. Наиболее критично это у входов в кухню и комнаты. Например, в некоторых квартирах вход в комнату представляет из себя небольшой лабиринт, получившийся из дверных проемов и колонн.

Лабиринт из несущих колонн и внутриквартирных стен.

Фото: http://gdevkievezhithorosho.blogspot.com/

В принципе, решение данной проблемы вполне по силам будущим жильцам. Так как квартиры в эксплуатацию сдаются в состоянии "черновое, после строителей" (выполнена стяжка пола, к квартире подведены инженерные коммуникации), еще на этапе строительства можно договориться с застройщиком о перепланировке. В офисе продаж "Киевгорстроя" рекомендуют за 4-5 месяцев до сдачи озвучить свои желания по перепланировке квартиры, а застройщик воплотит их в жизнь и оформит изменения в БТИ. Стоимость подобной услуги не озвучивается – говорят, зависит от объема работ.

Когда дом будет введен в эксплуатацию, его передадут на баланс одному из районных жеков, так что за коммунальные услуги жильцы будут платить по городским тарифам.

Кто строит и почем продает

Сразу следует отметить, что дома на Глушкова, 92б - это бывший долгострой. Его строительство начала еще в 2008 г компания "Укрторг" (раньше комплекс назывался "Серебряные ключи"). Но кризис внес свои коррективы в планы строителей, и стройка замерла.

Сейчас строительство подхватила ХК "Киевгорстрой". Так что, судя по всему, оно все-таки будет завершено, а не снова "замерзнет". "Киевгорстрой" - компания довольно именитая, на ее счету больше всего сданного в эксплуатацию жилья в столице, недостроев в ее "активе" не числится. 

Шутки шутками, но, судя по всему, дата сдачи дома (напомню, запланирована на 4 квартал 2013 года) будет перенесена. Хотя в компании застройщика клятвенно уверяют, что к 31 декабря дом будет сдан в эксплуатацию, верится в это с трудом. По состоянию на конец июня не закончено даже строительство "коробки" 24 этажного дома. А ведь, помимо этого, необходимо провести кровельные работы, сделать наружную отделку дома, подвести в квартиры инженерные коммуникации и выполнить минимальные ремонтные работы (ту же черновую стяжку пола), облагородить общие коридоры. Конечно, чудеса случаются, и дом все-таки может быть сдан в срок. Но подобные скорости в строительстве, как правило, не сочетаются с качеством. Кстати, обычные строители на объекте также скептично относятся к планам компании сдать дом в срок – говорят, строительные работы будут окончены не раньше весны.

Дом № 1. Официальный срок сдачи – 4 квартал 2013 г, но верится в это с трудом

Фото: http://gdevkievezhithorosho.blogspot.com/

Но, как и у любой ситуации, в подобном раскладе есть и плюсы – застройщик предлагает инвесторам беспроцентную рассрочку до ввода дома в эксплуатацию. Это означает, что те, кто не может сразу выплатить полную стоимость квартиры, смогут немного сэкономить на выплате банковских процентов (кредитует "Укргазбанк" под 18,3% годовых). На сегодня стоимость "квадрата" в комплексе – порядка 11 тыс. грн (хотя базовая цена в отделе продажи "Киевгорстроя" составляет 10300 грн за квадрат). Как объясняют в отделе продаж, цена квартир может варьировать, в зависимости метража и этажа, плюс может подрасти ближе к вводу дома в эксплуатацию. Например, сегодня за "двушку", площадью 70 кв. м придется отдать порядка 754 тыс. грн, а за ""днушку", площадью 55 кв. м – 625 тыс. грн.

Минимальный первоначальный взнос за жилье – 30%. Конечно, есть возможность немного снизить затраты – если оплатить 50% стоимости квартиры, то цена снижается на 2,5%, а если есть возможность рассчитаться за квартиру полностью, то можно рассчитывать на скидку в 5%.

Еще один нюанс – реализацией квартир в данном комплексе занимается не только отдел продаж "Киевгорстроя", но и компании ИнкоХоум (InCoHome), которая действует от лица заказчика строительства - компании "Укрторг". Как рассказали в ИнкоХоум, компания выступила соинвестором данного строительства, поэтому и имеет свою "долю" в данном ЖК. Эта же компания занимается продажами квартир в жилых комплексах "Зеленый остров" и "Юбилейный" совместно с Ковальской, а так же в ЖК "Озерные зори" и ЖК Столичный Дом на Артема 70.

В принципе – практика не такая уж и небывалая, но некоторые потенциальные покупатели опасаются, что компании продают одни и те же квартиры разным людям. Как уверяют сотрудники двух отделов продаж, подобная ситуация исключена. Между продавцами (отделом продаж "Киевгорстроя" и "ИнкоХоум") составлен договор, четко разледяющий продаваемые этими компаниями квартиры. Так, в частности, ИнкоХоум продает квартиры на 3, 6, 9, 12, 15 этажах (всего 162 квартиры).

Что говорят на форумах

Основной страх будущих жильцов комплекса – не стать обладателем приглянувшейся квартиры вместе "с тем парнем". Другими словами – людей настораживает несколько продавцов квартир, расположенных в одном и том же доме.

Также инвесторы обсуждают плюсы и минусы месторасположения дома: с одной стороны – тишина и экологическое благополучие, с другой – относительно далеко от таких полезных признаков цивилизации, как школы, детские садики, магазины и поликлиники.

Понравилось: к немаловажным и однозначным плюсам новостройки можно отнести надежность застройщика – судя по его репутации, неожиданностей со сдачей дома не предвидится. Также понравилось месторасположение: тихое, зеленое место, в шаговой доступности от метро. И еще один плюс – возможность выплачивать стоимость квартиры до сдачи дома в эксплуатацию без грабительских процентов.

Не понравилось: отсутствие рядышком городской инфраструктуры. Планировки некоторых квартир потребуют либо нестандартных решений при создании дизайна интерьера, либо дополнительных затрат на перепланировку помещений.

Ирина Тайный Покупатель     

Больше обзоров читайте здесь