З 6 жовтня 2026 року набрав чинності Закон № 5005-IX, який тимчасово зупиняє дію норми про невключення житла з державного та комунального житлових фондів до сфери дії законодавства про оренду державного та комунального майна. Новий механізм має розширити можливості використання такого житла для потреб внутрішньо переміщених осіб, однак не надає ВПО автоматичного права на конкретне помешкання чи оренду за символічну плату.
Що передбачає новий закон
Як розповів Vgorode адвокат Валерій Шаповал, Закон України № 5005-IX «Про внесення зміни до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо оренди об’єктів для потреб внутрішньо переміщених осіб» набрав чинності 6 жовтня 2026 року.
Документ передбачає зупинення до 1 січня 2028 року дії частини десятої статті 2 Закону України № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна». Ця норма встановлювала, що дія зазначеного закону не поширюється на правовідносини, які виникають під час передачі в оренду житла з державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади.
Таким чином, законодавець розширив можливості застосування загального механізму оренди державного та комунального майна до житлових об’єктів, які можуть використовуватися для потреб ВПО.
Водночас Закон № 5005-IX не встановлює окремого порядку безпосереднього надання житла громадянам, не визначає критеріїв відбору мешканців, конкретного розміру орендної плати чи процедури укладення договорів із внутрішньо переміщеними особами.
Чому виникла потреба в законодавчих змінах
Необхідність врегулювання пов’язана зі змінами у житловій політиці України. Закон України «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX, який набрав чинності 15 лютого 2026 року, передбачив втрату чинності Житловим кодексом України та Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду», за винятком окремих положень, які продовжують діяти у визначених законом випадках.
Попри реформування житлового законодавства, потреба в оперативному використанні державного та комунального житлового фонду для тимчасового розміщення внутрішньо переміщених осіб залишається актуальною.
Закон № 5005-IX усуває законодавче обмеження щодо застосування загального режиму оренди державного та комунального майна до відповідних житлових об’єктів.
Чи зможуть ВПО отримати житло за одну гривню
Сам по собі новий закон не наділяє внутрішньо переміщених осіб безумовним правом вимагати надання конкретного житлового приміщення або встановлення орендної плати в розмірі однієї гривні.
Необхідно розрізняти передачу державного чи комунального житлового об’єкта в оренду та безпосереднє надання житла внутрішньо переміщеній особі. У кожному випадку потрібно з’ясувати, хто є орендарем об’єкта, на яких умовах його передано в користування та на якій правовій підставі конкретна людина заселяється до приміщення.
Залежно від обраної моделі організації проживання це може передбачати укладення окремого договору між оператором житлової програми та мешканцем. Права й обов’язки сторін визначатимуться законодавством і відповідними договорами.
На що потрібно звернути увагу під час застосування закону
Строк дії механізму. Дію частини десятої статті 2 Закону № 157-IX зупинено до 1 січня 2028 року. Це не означає автоматичного припинення договорів, належним чином укладених у період дії відповідного правового регулювання. Наслідки для конкретного договору визначаються з урахуванням його умов, законодавства та застосовних перехідних положень.
Розмір орендної плати. Під час визначення плати необхідно керуватися чинними положеннями законодавства про оренду державного та комунального майна, відповідною методикою розрахунку та порядком передачі майна в оренду. Закон № 5005-IX самостійно не встановлює конкретного розміру орендної плати.
Цільове використання житла. Передача об’єктів для потреб ВПО не звільняє орендаря від дотримання умов договору та законодавчих вимог щодо використання майна. Можливість суборенди, передачі приміщень третім особам та організації тимчасового проживання необхідно оцінювати з урахуванням нормативних актів, умов договору й призначення конкретного об’єкта.
Зв’язок із соціальною житловою політикою. Закон «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX формує правові засади забезпечення громадян житлом, зокрема через розвиток соціальної та доступної оренди. Закон № 5005-IX доповнює відповідне регулювання можливістю застосування загального механізму оренди державного та комунального майна до житлових об’єктів для потреб ВПО. Водночас ці механізми мають різні правові підстави.
Куди звертатися ВПО, які потребують житла
Внутрішньо переміщеним особам, які потребують тимчасового житла, доцільно звертатися до органу місцевого самоврядування за місцем фактичного перебування або до уповноваженого оператора відповідної житлової програми.
Перед зверненням варто перевірити наявність довідки про взяття на облік ВПО та актуальність відомостей про себе у відповідних інформаційних системах згідно із Законом України «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб» від 20 жовтня 2014 року № 1706-VII.
До укладення договору необхідно з’ясувати:
- правовий статус житла та повноваження особи, яка його надає;
- строк проживання та розмір орендної плати;
- порядок внесення платежів і оплати комунальних послуг;
- підстави припинення користування житлом та умови виселення.
Якщо житло надає суб’єкт, який орендує його в держави або територіальної громади, доцільно попросити підтвердження його повноважень і правових підстав користування об’єктом.
Умови проживання варто оформлювати письмово. Стаття 811 Цивільного кодексу України передбачає письмову форму договору найму житла. Водночас конкретний вид договору залежить від характеру правовідносин між сторонами. Не кожні відносини щодо тимчасового розміщення автоматично є договором найму житла в розумінні Цивільного кодексу України.
Як перевірити законність передачі житла в оренду
Інформацію про передачу державного або комунального майна в оренду можна перевіряти через доступні офіційні джерела. За потреби громадяни мають право звернутися із запитом на публічну інформацію відповідно до Закону України «Про доступ до публічної інформації».
Особливо ретельно слід перевіряти вимоги про сплату коштів за включення до списків на отримання житла. До здійснення платежу необхідно встановити його законну підставу, одержувача та призначення.
Що робити тим, хто вже проживає в державному або комунальному житлі
Закон № 5005-IX сам по собі не припиняє раніше набуті права користування житловими приміщеннями.
Крім того, перехідні положення Закону № 4751-IX передбачають збереження чинності правочинів про заселення до житлових приміщень, службового житла та гуртожитків, які були дійсними на день набрання ним чинності, до завершення строку їх дії.
Якщо людині вимагають звільнити приміщення, необхідно з’ясувати правову підставу такої вимоги, перевірити чинність документа, на підставі якого вона проживає в житлі, та встановити, чи дотримано передбаченої законом процедури припинення користування.
Стаття 47 Конституції України гарантує право на житло та передбачає, що примусове позбавлення житла допускається лише на підставі закону за рішенням суду. У разі виникнення спору щодо права користування житлом доцільно отримати правничу допомогу та, за потреби, оскаржити відповідні дії в установленому законом порядку.