В последнее время тема ОСББ звучит все громче, а новости об этом появляются все чаще. Казалось бы, в добровольной организации "Объединение совладельцев многоквартирного дома" - одни плюсы. Но не все так просто.

На данный момент наибольшее количество домов так и остаются не подчиненными ОСББ, и это связано не только с возможным нежеланием или отсутствием самоорганизации жильцов, но и с другими объективными причинами.

Vgorode решил разобраться, какие существуют плюсы и минусы в создании ОСББ и что может этому помешать. Для этого мы пообщались с Верой Радченко, начальницей Управления развития жилищно-коммунального хозяйства Департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА. 

Какие есть плюсы

В первую очередь, Объединение совладельцев многоквартирного дома призвано улучшить качество жизни его обитателей и упростить процесс решения проблем, которые могут возникнуть в разных сферах: от ситуации с коммунальными платежами до энергоэффективности и общего состояния дома. При этом дальнейший выбор правления ОСББ позволяет решать эти проблемы, не созывая общедомовые собрания по любому поводу. 

Среди важнейших фактов в пользу ОСББ - возможность официально отстоять свои права и интересы перед управляющими компаниями и организациями. Кроме того, члены объединения имеют право выбирать наиболее подходящих поставщиков услуг вне зависимости от ЖЭКа. Если жители приняли решение продолжать пользоваться услугами ЖЭКа, председатель ОСББ может контролировать качество его работы путем подписания актов о предоставлении некачественных услуг и уменьшения оплаты за эти услуги.

ОСББ дает свободу выбора и позволяет сэкономить. К примеру, существует вариант управления, при котором нанимается бухгалтер и открывается расчетный счет. Это позволяет жителям дома самостоятельно выбирать, на какие услуги пойдут их деньги, а от каких можно отказаться. Благодаря этому есть возможность выбирать отдельную компанию для получения конкретной услуги, а также ставить условия этим компаниям. Например, договориться о вывозе мусора не после 23:00, когда большинство жителей дома спят, а после 10:00, когда многие уже на работе.

В итоге ряд преимуществ ОСББ, которые отмечают большинство жильцов многоквартирных домов - это право голоса и возможность самостоятельно решать судьбу дома на общих собраниях, свобода выбора, независимость от ЖЭКа и возможность сэкономить на квартплате. Кроме того, люди, осознавая, что финансирование и ответственность благоустройства дома лежит на их плечах, будут бережно относиться к общему имуществу. 

Практика показывает, что при грамотном управлении ОСББ влияет на жизнь дома крайне положительно. Организация приводит в порядок крыши домов и подъезды, решает проблему экономии на отоплении, а некоторые даже зарабатывают на аренде пространства для солнечных электростанций.

Какие есть минусы

Учитывая видимые преимущества, возникает вопрос: имеет ли ОСББ недостатки? Конечно же, минусы есть. Среди них - сложность процедуры создания и оформления объединения, а также проблема избрания председателя. Если в первом случае все бюрократические нюансы можно преодолеть общими силами, то на второй влияет человеческий фактор.

К сожалению, иногда возникают ситуации, когда люди хотят переизбрать председателя правления. Жильцов возмущает, что человек, почувствовав власть, начинает пользоваться своим положением и деньгами ОСББ, не дает информации о расходах. В итоге деньги уходят, а состояние дома не меняется. 

Бывают также случаи, когда глава объединения действует на свое усмотрение, не проводя собрания, прикрываясь интересами жильцов дома.

Когда председатели правления не выполняют свои обязанности и грубо нарушают правила, их лишают должности и могут даже открыть уголовное дело. 

Ранее мы писали о таком случае, когда глава жилого кооператива на Воскресенке с боем спасала свою должность от недовольных жильцов. Продержавшись на должности десять лет, женщина устроила в доме настоящую диктатуру, буквально закрыв лифт на ключ от "неугодных" ей соседей, отказывалась предоставлять какие-либо отчеты и документацию. При этом дом не ремонтировали, лифты не работали и мусор не вывозили.

Финальным аккордом в ее "карьере" стал взлом дверей кабинета, где она срывалась от жильцов, и нападение на них с газовым баллоном. В конце концов, общими силами и при помощи полиции женщину удалось "подвинуть" с ее должности и в доме был избран новый глава кооператива. 

Какие бывают сложности

Несмотря на все положительные моменты, в Киеве до сих пор жители множества домов отказываются создавать Объединения. На это есть несколько причин.

Во-первых сложность процедуры создания. Во время процесса организации ОСББ очень часто невозможно найти необходимые списки собственников помещений в доме. Кроме того, среди жильцов может не найтись желающих быть членом правления или даже председателем. Нет членов правления - нет и Объединения.

Также очень часто жильцы сталкиваются с проблемой, когда в доме слишком много арендованных квартир. Тогда ни владельцев, ни арендаторов создание ОСББ не интересует. 

Существует еще одна причина: жильцы ожидают, что в их доме проведут капремонт, а потом уже планируют возможное создание Объединения.

Как создать и оформить ОСББ

Процесс создания ОСББ начинается с инициативы более чем трех жителей дома и включает в себя несколько шагов. Для этого необходимо:

• Собрать инициативную группу и подписать протокол о ее создании;
• Провести разъяснительную работу среди жителей дома;
• Сформировать список всех владельцев жилых и нежилых помещений, поскольку у одной квартиры может быть несколько владельцев ;
• Создать проект статута ОСББ;
• Ознакомить собственников со статутом;
• Провести учредительное собрание, сообщив об этом не позже чем за 15 дней, при необходимости провести письменный опрос жителей.

Если результат голосования равен не менее 50% голосов, определяют необходимость в создании ОСББ, выбирают учредителя организации и уполномоченные лица.

Если решение о создании ОСББ принято, можно переходить к его регистрации. Для этого необходимо:

• Подготовить заявление о государственной регистрации создания юридического лица; 
• Вместе с заявлением отправить два образца протоколов учредительного собрания, на котором было принято решение о создании объединения;
• Подготовить два экземпляра оригинала и пять копий статута организации;
• Подготовить квитанцию об оплате регистрационного сбора при регистрации юридического лица;
• Подготовить список членов объединения.

Все вышеперечисленные документы передаются непосредственно в орган государственной регистрации или отправляются туда заказным письмом. Более подробно узнать о создании и оформлении ОСББ, а также скачать примеры необходимых документов можно по ссылке.

Что рекомендуют

Создание Объединения жильцов - процесс нелегкий, требующий активной гражданской позиции и немалых организационных навыков. Именно на плечи инициативной группы из самых активных жильцов кладется ответственность в создании ОСББ. Один из основных шагов в этом направлении - проведение собрания жильцов, на котором и будет решаться судьба будущего Объединения.

Для этого очень важно оповестить жителей дома в срок. Лучше всего это делать всеми доступными путями: развесить объявление в подъездах, навестить каждого из соседей и поговорит лично, а также отправить приглашение на собрание рекомендованным письмом в каждую из квартир. 

Если все прошло удачно и решение наконец-то принято, необходимо избрать членов правления - желательно жильцов из каждого подъезда дома. Они, в свою очередь, выбирают председателя. 

Конечно же, успешное создание ОСББ - это только начало пути. Оглядываясь на примеры неудачной работы Объединения, стоит учитывать, что один из самых важных факторов - это грамотный контроль. Каждый житель дома должен понимать, что проведение собраний и участие в жизни дома - это и есть контроль деятельности председателя.

Кроме того, в каждом ОСББ существует ревизионная комиссия, которая контролирует деятельность председателя. Комиссия проводит ежегодные собрания, где председатель демонстрирует отчеты за расходы прошлого года и согласовывает смету расходов на следующий год.

Примеры успешного управления ОСББ

Ранее мы рассказывали о доме на Воскресенке, ОСББ которого заключили договор с компанией ДТЭК "Киевские электросети". 

На крыше многоэтажки по адресу проспект Романа Шухевича, 30, установили солнечные панели. Компания заключила договор с ОСББ, согласно которому панели установили взамен на ремонт крыши и арендную плату. При этом доход от аренды в размере 4 тысяч гривен в месяц ОСББ потратит на ремонт дома, поскольку жители уже давно жаловались на его состояние.

Солнечную станцию оборудовали современной охранной системой, которая будет охранять также лифтовое хозяйство дома. 

Солнечная электростанция состоит из 1200 солнечных панелей, а ее площадь занимает 4 тысячи квадратных метров. При солнечной погоде всего за один час СЭС вырабатывает достаточно энергии, которая способная зарядить батареи восьми автомобилей. Это первая солнечная электростанция на крыше в Киеве. 

Глава ОСББ Ольга Лойченко рассказала, что за два года аренды они заработали 50 тысяч гривен. Несмотря на то, что это относительно небольшая сумма, жильцы дома могут не беспокоиться о состоянии крыши и лифтового хозяйства, ведь за это отвечает ДТЭК. Полученные деньги можно потратить на остальные нужды дома.

Таким образом, жители дома получили двойную выгоду - целую крышу и арендную плату, которая идет на ремонт подъездов и благоустройство.